Het Gebiedsplan Spoorzone wordt komende donderdag besproken tijdens de Raadsinformatieavond. Waar ik me in dit artikel op wil concentreren zijn de financiën. De vraag die ik wil beantwoorden is: wat zijn de kosten van sloop en nieuwbouw, tegenover de kosten van niks doen?
De financiën van dit project worden in één pagina besproken en de financiën van de fysieke investering zelfs in vier zinnen. Die zinnen bieden helaas geen antwoord op deze ogenschijnlijk eenvoudige vraag. Het lijkt me dat het hier om zeer grote bedragen gaat. Tevens lijkt me verstandig als de raad op de hoogte is van de kosten van de plannen waar ze over stemt. Daarom doe ik hier een poging ze te reconstrueren.
Vergeet niet dat uiteindelijk vooral de toekomstige bewoners opdraaien voor de kosten, dan wel profiteren van de besparingen. Aangezien deze groep zich niet kan verenigen, lijkt het mij de taak van de raad extra goed voor de belangen van die groep op te komen.
Vooraf nog even dit: in het huidige gebiedsplan wordt in ondubbelzinnige termen gesproken over sloop van 1000 woningen. Donderdag wordt daar echter een aanpassing op voorgesteld, die is te vinden in Bijlage 2, 2.1. Er wordt dan niet langer gesproken over de “sloop”, maar over de “sloop of renovatie”. Dat biedt dus langer de gelegenheid om beide opties nu eens goed met elkaar te vergelijken.
Ook de mate van renovatie staat niet vast. Mitros wijst er in haar voorlichting doorgaans op dat alleen hoogwaardige renovatie, waarbij de bewoners moeten verhuizen, een optie is. Sommige betrokkenen zien graag dat er ook gekeken wordt naar minder ingrijpende vormen van renovatie, waarbij hooguit tijdelijk verhuisd hoeft te worden. Er wordt in het gebiedsplan niet expliciet gesproken over hoogwaardige renovatie, dus er is straks ruimte om verschillende vormen van renovatie te vergelijken.
In dit artikel vergelijk ik het sloop en nieuwbouw scenario met het meest eenvoudige renovatie scenario: geen renovatie.Verder gebruik ik deze spreadsheet voor de berekeningen. Aanvulling zijn van harte welkom.
Welke gegevens hebben we nodig?
Voor het niet-slopen scenario hebben we deze gegevens nodig:
- Hoelang kunnen de woningen nog tegen de huidige huurprijs verhuurd worden?
- Wat houdt Mitros jaarlijks over van de huur na aftrek van onderhoud, personeelskosten, etc.?
Voor het wel-slopen scenario hebben de daarnaast ook deze gegevens nodig:
- Wat kost de sloop van een woning?
- Verhuispremie
- Fysieke sloopkosten
- Vergunningen, onvoorziene problemen, etc
- Afschrijving huidige balanswaarde
- Wat kost de bouw van een woning
- Hoeveel levert de verkoop van een woning op (aangenomen dat de markt niet instort)
- Wat houdt Mitros jaarlijks over van de huur na aftrek van onderhoud, personeelskosten, etc.?
Met deze gegevens is de vraag van dit artikel te beantwoorden. Helaas zijn ze niet eenvoudig te vinden. Het is mij onduidelijk of deze informatie vertrouwelijk is of slechts minder goed gecommuniceerde wordt. In het eerste geval zou dit duidelijker in het gebiedsplan naar voren moeten komen. Gezien de sociale rol waar Mitros graag op hamert, ga ik maar uit van ‘minder goed gecommuniceerd’.
Het enige getal wat ik kon terug vinden, staat in de Voortgangsrapportage Krachtwijken Utrecht van het Nicis Institute, op pagina 17.
In totaal zijn afspraken gemaakt voor €27.907.795 onrendabele investeringen in Overvecht.
Hiervan is 46% sloop en nieuwbouw. Als we aannemen dat de Spoorzone ongeveer 20% van de koek krijgt, kom je op ongeveer €2.5 miljoen. Ik heb aangenomen dat dit dan het bedrag is dat Mitros verwacht te verliezen in het sloop en nieuwbouw scenario. Ik weet niet of dat een correcte redenering is. Als ik dat cijfer niet zou hanteren, zou ik al snel op een verlies van in de tientallen miljoenen komen in dit scenario.
Conclusie:
Op basis van de zeer beperkte informatie die ik heb en een zeer ruwe berekening, concludeer ik dat:
- sloop en nieuwbouw Mitros minimaal €2.5 miljoen kost en waarschijnlijk tientallen miljoenen
- niks doen Mitros €20 miljoen oplevert de komende 20 jaar
- dit soort informatie makkelijker toegankelijk zou moeten zijn
Ik zal de berekeningen en conclusies gaandeweg aanpassen aan de hand van reacties.
Ik heb er weinig verstand van hoor, maar kun je niet gewoon vragen naar dit soort getallen? Er is zeker niet een soort Wob van toepassing op deze situatie?
[Reply]
Sjors Reply:
June 7th, 2009 at 12:33 pm
Goede vraag. Ik ben al een paar jaar geïnteresseerd in dit soort informatie, maar heb er nog nooit rechtstreeks bij Mitros naar gevraagd.
Een van de redenen daarvoor was dat ik niet helder genoeg op een rij had wat ik er precies mee wilde uitrekenen; nu wel. Een andere reden was dat ik er op hoopte* dat dit soort informatie te zijner tijd wel in de voorlichting naar boven zou komen. En als laatste had ik de indruk* dat er nog onderzoeken zouden komen alvorens de keus tussen sloop en renovatie gemaakt zou worden en dat die onderzoeken dan wel openbaar zouden zijn.
* = op een normatieve manier, dus meer “verwachtte”
Verder heeft ook dit Spoorzone Overvecht project een tijdje stilgelegen.
Allemaal niet heel sterke argumenten, vandaar de koerswijziging. Ik heb gister ook een mail naar Mitros de deur uit gedaan met deze vragen en een verwijzing naar dit artikel. Ben benieuwd.
[Reply]
Sjors Reply:
June 17th, 2009 at 10:10 pm
We zijn inmiddels 10 dagen en een raadsinformatieavond verder, maar ik heb nog geen reactie van Mitros gehad. Ook geen reactie in de trend van “even geduld a.u.b., het heeft wat voeten in de aarde”.
[Reply]
Sjors Reply:
June 7th, 2009 at 12:50 pm
> Er is zeker niet een soort Wob van toepassing op deze situatie?
Dit is een hele goede vraag. Ik vermoed van niet, aangezien Mitros geen overheid is. Aan de andere kant heeft Mitros wel een maatschappelijk functie. Het zou dus geen slecht idee zijn een soort Wob voor dit soort instellingen in te voeren.
Maar met of zonder Wob, een gemeente zou er een gewoonte van kunnen maken niet akkoord te gaan met voorstellen voordat alle onderliggende informatie openbaar is gemaakt.
En ideaal zou zijn wanneer Mitros uit eigen beweging en met volle overtuiging een “openbaar, tenzij” beleid voert. Ik ben er van overtuigd dat ze het terug zouden verdienen aan besparingen op externe consultants, PR en de impact van fouten.
Juristen, iemand?
[Reply]