Open vragen

Hoe rationeel zijn de officiele redenen voor sloop?

Door de gemeente en Mitros worden een aantal (impliciete) redenen genoemd voor sloop/nieuwbouw. Deze zijn verweven met de doelstellingen voor de wijk en de buurt uit het gebiedsplan en het wijkactieplan. Het uitgangspunt hierbij is dat de buurt en de wijk er uiteindelijk op vooruit gaan, volgens een aantal statistische pijlers. Er wordt niet uitgegaan van de bewoners zelf (zie ook de open vragen hieronder over de toekomstige levenskwaliteit van de huidige bewoners).

Dit zijn de genoemde redenen:

  • Verbetering leefomgeving
  • Verbetering sociale cohesie
  • Afname criminaliteit
  • Afname verloedering
  • Spreiding kansarme bevolking
  • Differentiatie woningaanbod
  • Bouwtechnisch verval

Of nieuwbouw bijdraagt aan de verbetering van de wijk is een discussie op zich. Feit is dat nauwelijks wordt gesproken over de gevolgen van de plannen op individueel, regionaal, stedelijk of landelijk niveau. Je zou bijvoorbeeld kunnen denken aan de gevolgen van het verplaatsen van lagere inkomensgroepen naar andere wijken of gemeenten (voor zowel de bewoners als die andere wijk/gemeente).

Het argument van bouwtechnisch verval zou hard moeten worden gemaakt door de woningcorporatie. Hier een PDF van de afscheidsrede van André Thomsen, oud-hoogleraar Woningverbetering en Woningbeheer aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Hij geeft aan dat onbekend is hoe lang na-oorlogse woningen meegaan (maar de levensduur is sowieso wel een stuk langer dan 50 jaar) en dat ze volgens de bouwvoorschriften vaak helemaal niet in zo’n slechte staat verkeren als woningcorporaties doen voorkomen.

Is fysieke herstructurering van een wijk de beste / goedkoopste manier om de leefkwaliteit van de huidige bewoners te verbeteren?

Om dit kunnen beantwoorden zijn er concrete alternatieve plannen nodig, waar voor alle partijen de kosten en baten van bepaald worden. Zijn deze er? Tevens moet het duidelijk zijn van welke groep mensen men precies de levenskwaliteit wil verbeteren. Als maar 10% van de bewoners terug keert, wat gebeurt er dan met de levenskwaliteit van de overige 90% en met die van de nieuwe bewoners?

Voor de vlekken (complexen die voor sloop zijn aangemerkt) in de Spoorzone geldt dat er slechts 30% huurwoningen voor in de plaats komt. Er grofweg van uitgaande dat de huidige huurders niet genoeg financiele middelen hebben om een nieuwbouwhuis te kopen (anders zouden ze niet in deze complexen wonen), kan dus maximaal 33% van de huidige bewoners terugkeren. Vanwege praktische (twee keer verhuizen in een aantal jaar kost veel tijd en moeite) en financiele bezwaren (de nieuwe huurwoningen zijn hoogstwaarschijnlijk duurder dan de huidige) zal dit percentage minder zijn. De vraag is dan hoe reeel het is dat de huidige bewoners meedenken over de toekomstige inrichting van hun buurt. Dit is namelijk grotendeels niet de buurt waar zij na realisatie van de nieuwbouw zullen wonen. Zou het niet van meer realiteitszin getuigen als bewoners kunnen meedenken over de verbetering van hun toekomstige levenskwaliteit, dus verbetering van hun sociaal-economische status en wooncarriere?

Zie verder hier voor meer informatie over terugkeer van bewoners naar hun wijk.

Is het fysiek bij elkaar brengen van alle scholen verstandig?

Mijn ervaring (Sjors) met het fuseren van basisscholen in een (inmiddels helemaal plat gegooide) probleemwijk in Eindhoven, was dat het resulteerde in totale chaos. Leraren kregen te maken met moeilijke leerlingen die ze, in tegenstelling tot hun eigen moeilijke leerlingen, niet al door en door kenden. In de ontstane anonimiteit zagen zelfs (wederom onbekende) ouders de kans om leraren fysiek geweld aan te doen. Menig leraar is overspannen verdwenen. En bovenop dat alles komt ook nog eens de constant veranderende samenstelling van de buurt tijdens de sloop en nieuwbouw jaren.

Aan de andere kant is er natuurlijk een schaalvoordeel in het delen van faciliteiten.

Wat zijn de meest recente inzichten op dit gebied?

Wat zijn de kosten en baten voor de partijen?

Welke partijen zijn er precies betrokken bij de sloop / renovatie van de Spoorzone. Wat zijn hun uitgaven voor dit project, wat verwachten ze terug te verdienen en op welke termijn? Denk hierbij aan de gemeente (grond, diverse soorten belastingen, parkeergeld), de rijksoverheid (stukje uit de 40-wijken taart, meer of minder huursubsidie, maar ook inkomsten uit belasting), Mitros (verhuispremies, tijdelijke leegstand, sloop en bouwkosten, gevolgd door verkoop of verhuur), NS (kantoren bij station Overvecht, meer treinreizigers?), aannemers (vele manuren werk), banken (er worden enorme bedragen geleend), wie nog meer?

En hoe zit het voor de bewoners? Die bestaan uit drie categoriën:

  1. huidige bewoners (verhuispremie, een of twee verhuizingen, een misschien duurdere huurwoning of een zeker duurdere koopwoning, huursubsidie / starterslening / hypotheekrenteaftrek)
  2. toekomstige bewoners in het nieuwe plan (kleine overlap met categorie 1) (huis kopen of huren, verhuizing, huursubsidie, starterslening, hypotheekrenteaftrek)
  3. potentiële toekomstige bewoners bij geen verandering (pechvogels?): (hogere huur, toch maar kopen?)

En wat is het effect (als dat er is) van tijdelijk toegenomen schaarste tijdens de herstructurering op al die bedragen?

Pas als je al deze zaken op een rij kan zetten, kan je de volle consequenties voor de maatschappij als geheel proberen in te zien. Je kan dan bijvoorbeeld ook spreken over totale (extra) arbeid (voor de sloop, bouw, maar daarna dus het betalen van meer huur en duurdere hypotheken), het effect op de regionale / landelijke economie. Concrete alternatieve (minder fysiek intensieve) aanpakken, kan je dan op verschillende niveaus vergelijken.

Wat zou er, om maar eens een balletje op te gooien, op die niveaus gebeuren als de huidige (zo goed als afgeschreven?) woningen spotgoedkoop verhuurd kunnen blijven worden aan mensen die er toch maar een paar jaar willen zitten, zoals (oud) studenten?